وکیل ملکی در تهران و دعاوی ملکی | چگونگی رسیدگی و مراحل شکایت و تمام نکات آن
در این صفحه به موضوع وکیل ملکی می پردازیم. موضوع بسیار مهم و کاربردی که این روز ها ، عموم جامعه با آن درگیر هستند،نقل و انتقالات در خصوص اموال غیر منقول است .گاها اتفاق می افتد که شما برای خرید ملکی به بنگاه املاک مراجعه و در این راستا قراردادی منعقد می نمائید که ممکن است در آینده ای نه چندان دور بر اثر بد عهدی طرفین دعوی، این موضوع منجر به طرح دعوی در دادگاه شود .
از جمله دعاوی مرتبط با ملک که می توان بدان اشاره نمود عبارت است از:
- الزام به تنظیم سند رسمی که حسب مورد می تواند با دعاوی مرتبط دیگر همچون پایان کار و....مطرح گردد
- الزام به تحویل مبیع که هنگامی است که شما مطابق قرارداد ملک را تحویل نگرفته اید.
- مطالبه خسارت های پیش بینی شده در قرارداد ناشی از عدم انجام تعهد
- و موضوعات مرتبط دیگر با ملک همچون اعتراض به رای کمسیون ماده 12
بسیاری از پرونده هایی که در دادگاه ها با آن ها مواجه هستیم مربوط به دعاوی ملکی است. این دعاوی می تواند در باره زمین، باغ، ویلا، آپارتمان و هر نوع ملک دیگری باشد. جالب است بدانید که می گویند ارزش ریالی پرونده های ملکی که در کشور در جریان است، چندین برابر بیشتر از تولید ناخالص داخلی می باشد!
فهرست مطالب
اهمیت ملک و دعاوی ملکی
در کشور ما همیشه اموال غیر منقول دارایی های مهمی محسوب می شود. دعاوی ملکی بسته به شرایط و وضعیت دو طرف می تواند از ساده تا پیچیده دسته بندی شود.
دعاوی ملکی و نقش وکیل در حفظ حق و حقوق دو طرف
قیمت املاک در کشور رو به گسترش است. از دلایل افزایش قیمت املاک می توان این موارد را نام برد:
- با وجود کاهش نرخ رشد جمعیت باز هم رشد آن زیاد است.
- مهاجرت روستائیان به شهرها زیاد شده است.
- شهرنشینان به فضاهایی مثل باغ و باغچه برای مواقع استراحت احتیاج دارند.
- مردم ترجیح می دهند روی ملک و املاک سرمایه گذاری کنند.
متاسفانه اکنون در ایران برای خانه دار شدن حداقل باید 30 سال بی وقفه تلاش کنید! طبیعی است که در این شرایط ملک و املاک مان برای همه ما اهمیت دارد و می خواهیم از آن محافظت کنیم.
نکته مهمی که باید بدانید این است که بسیاری از کلاهبرداران حوزه ملک و املاک متاسفانه اطلاعات و دانش بالایی دارند. این افراد گاها می توانند با سوء استفاده از قانون و البته با توسل به نا آگاهی عمومی افراد، سرمایه ملکی آن ها را از چنگ شان درآورند. قطعا در این شرایط یک وکیل با تجربه کمک می کند از مال و اموالتان محافظت کنید و جلوی کلاهبرداران را هم بگیرید.
نحوه مطرح کردن دعاوی ملکی
نحوه مطرح کردن دعاوی ملکی در شیوه و سرعت رسیدگی به آن ها اثرگذار است. این پرونده ها پیچیدگی های خودشان را دارند که با کمک گرفتن از وکیل آگاه می توانید این مسیر را بهتر طی کنید.
دادخواست باید به درستی و با دقت تنظیم شود. می توانید شکایت تان را در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کنید.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی مختلفی که به املاک مربوط است معمولا به دو دسته کلی تقسیم می شود. این دسته بندی عبارت است از: دعاوی حقوقی – ملکی و دعاوی کیفری – ملکی. گاهی هم ممکن است یک دعوی به نحوی در هر دوی این گروه ها قرار بگیرد. گروه دیگری از دعاوی مربوط به ملک، دعاوی ملکی ثبتی است که در واقع این گروه هم به دعاوی حقوقی – ملکی مربوط است اما به دلیل اهمیتی که دارد، جداگانه بررسی می شود. وکیل ملکی با در نظر گرفتن همه جوانب پرونده تصمیم می گیرد که دعوی دقیقا در کدام گروه و به چه نحوی باید پیگیری شود.
دعاوی حقوقی – ملکی
دعاوی حقوقی ملکی معمولا پیچیدگی های خودشان را دارند که برخی از جنبه هایشان را نمی توان در یک مطلب گنجاند و از طرفی هم نمی خواهیم ذهن شما را درگیر جزئیات کنیم. به صورت کلی وقتی پای دعاوی حقوقی در میان است موضوع کیفردهی مستنکف یا مرتکب را نداریم.
انواع دعاوی حقوقی – ملکی
این دعاوی شامل انواع مختلفی است. ابتدا همه دعاوی حقوقی مربوط به ملک را نام برده و سپس مهم ترین آن ها را توضیح می دهیم.
- دعوی مربوط به فک رهن و سندهای ضمانتی
- دعوی درباره تحویل ملک
- دعوی مربوط به تنظیم سند رسمی
- دعوی انتقال منافع ملکی از شخصی به شخص دیگر
- دعوی درباره تخلیه اماکن تجاری
- دعوی درباره سرقفلی
- دعوی در مورد افزایش و یا کاهش اجاره خانه
- دعوی در مورد فسخ قراردادها
- دعوی برای اجرت المثل
- دعوی مربوط به ابطال قرارداد
- دعوی برای رفع تصرف عدوانی
- دعوی الزام به دریافت پایان کار
- دعوی خلع ید
- دعوی در جهت الزام برای سند تفکیکی
تعدادی از مهم ترین دعاوی حقوقی – ملکی در ادامه به صورت خلاصه بررسی می شوند.
دعاوی مرتبط با پیش خرید آپارتمان
گاهی خریدار و فروشنده در باره پیش فروش ملک به توافق می رسند اما بعدا با مشکلاتی درگیر می شوند. ممکن است فروشنده ملک را دیر آماده کند و یا این که خریدار مبلغ تعیین شده را دیر بپردازد. این دلایل و بسیاری دلایل دیگر می تواند در این موارد باعث اختلاف شود. طرفین می توانند در قرارداد ذکر کنند که در صورت تاخیر در تحویل ملک و یا پرداخت اقساط، حق فسخ آن را خواهند داشت.
گاهی پیش می آید که مساحتی در قرارداد ذکر می شود اما در نهایت مساحت متفاوتی به دست می آید. در این مورد باید شرایط لازم بررسی شده و سپس تصمیم گیری مناسبی انجام شود.
دعوی از نوع الزام به تنظیم سند
مالک بودن شرایط خودش را دارد. به محض این که یک ملک با توجه به شرایط قانونی به ثبت می رسد قانون کسی را که ملک به نام اوست به عنوان مالک می شناسد. علاوه بر این کسی که ملک به او منتقل شده و این انتقال هم در دفتر اسناد رسمی ثبت شده، به عنوان مالک شناخته می شود. در صورتی که ملکی از مالک رسمی به شخص به ارث رسیده باشد هم وی مالک آن خواهد بود.
برخی اوقات ممکن است فروشنده از تنظیم سند خودداری کند یا این که فعلا شرایط انجام آن میسر نباشد. در این شرایط باید مراقب باشید که سرتان کلاه نرود.
دعوی خلع ید
منظور از خلع ید این است که از تصرف غیر قانونی غاصب جلوگیری به عمل آید. ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی درباره خلع ید مشاعی صحبت می کند. در دیگر موارد تنها درباره احکام مربوط به این موضوع صحبت می شود. برای اقامه دعوی در خلع ید باید دانش بالایی داشته باشید تا بتوانید همه جنبه های موضوع را مد نظر قرار داده و سپس اقدام کنید.
دقت کنید که این دعوی وجه تشابه هایی با دعوی تصرف عدوانی و دعوی تخلیه ید دارد و از این حیث گاهی آن را اشتباه می گیرند.
بدیهی است که عدم تشخیص درست یک نوع دعوی زمان و گاهی هزینه زیادی از شما تلف خواهد کرد.
دعوی رفع مزاحمت
احتمال دارد شخصی بدون این که تصرفی در ملک شما بکند باعث شود در استفاده از آن دچار دردسر شوید. در این حالت باید دعوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق را پیگیری نمایید. اولین موضوع مهم این است که باید سند ملک را داشته باشید تا نشان دهد که در مالکیت شماست. در این جا ممکن است قاضی با دستور موقت از ضررهای بیشتر جلوگیری کرده و سپس پرونده را دنبال کند.
دعوی فک رهن
رهن در واقع یک نوع قرارداد است که به وسیله آن فردی در عوض یک معامله یا دین، مالی را به فرد دیگر می دهد. در این قرارداد به رهن دهنده راهن گفته شده و فرد گیرنده رهن هم مرتهن نامیده می شود. منظور از الزام به فک رهن در واقع انحلال عقد رهن می باشد.
احتمال دارد که به عنوان مثال فردی برای ادای یک دین و به صورت موقتا ملکی را در اختیار فردی حقیقی یا حقوقی بگذارد اما پس از ادای دین، مرتهن برای فک رهن اقدام نکند. در این حالت راهن باید برای دعوی الزام به فک رهن اقدام نماید. نکته ای که باید بدانید این است که راهن می تواند برای ایام عدم فک رهن تقاضای پرداخت اجرت المثل هم داشته باشد.
دعوی ابطال معامله برای فرار از دین
بر اساس ماده 218 قانون مدنی، معامله ای که به قصد فرار از دین انجام می شود، باطل است. منظور این است که برخی از اشخاص به این منظور که بدهی شان را پرداخت نکنند ممکن است اموالشان را با دیگران معامله کنند. چنین معاملاتی از نظر قانون باطل است.
دعوی فروش ملک مشاع
در صورتی که ملکی مشاع است همه مالکان باید درباره فروش آن رضایت داشته باشند. هر یک از شرکا برای فروش ملک می تواند به دادگاه مراجعه نماید. برای فروش این نوع از املاک باید از دادگاه مجوز داشته باشید و بدون آن نمی توانید برای این کار اقدام کنید.
تغییر کاربری
گاهی مسائل ملکی در زمینه تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها می باشد. جزئیات زیادی در این جا هم مطرح است که نشان می دهد آیا می توان کاربری یک زمین را تغییر داد؟ آیا برای هر زمینی می توان، هر کاربری ای انتخاب کرد؟
دعوی سرقفلی و حق تجارت
بسیاری اوقات افراد بر سر سرقفلی و حق کسب با هم به مشکل برمی خورند. وکیل شما در این حالت همه جوانب را بررسی کرده و اقدام می کند. در این موضوع از دیدگاه موجر و مستاجر موارد زیادی هست که باید بررسی شود تا عدالت میان هر دو طرف اجرا گردد.
قراردادهای مشارکت در ساخت
معمولا شاهد دعاوی زیادی در زمینه قراردادهای مشارکت در ساخت هستیم. متاسفانه قراردادهای مشارکتی اگر توسط خود افراد و با عدم دانش کافی تنظیم شود راه سوء استفاده زیادی را باز می گذارد. هر یک کلمه در قراردادها بار قانونی زیادی دارد و عدم توجه به این موضوع می تواند هر دو یا یکی از طرفین را متوجه ضرر و زیان های زیادی کند.
دعاوی مربوط به قراردادهای مشارکت معمولا در گروهی از موضوعاتی مثل داوری، رفع عیوب ساختمان، الزام برای اجرای تعهدات، دیوان عدالت اداری، کمیسیون ماده 100 شهرداری و ... بررسی می شود. بسته به نوع دعوی هر کدام از موارد گفته شده و یا دیگر موارد لازم بررسی می شود.
دعوی الزام به تحویل در مورد املاک مختلف
در صورتی که در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار ذکر شده باشد لازم است این اتفاق در همان زمان صورت بگیرد. گاهی این اتفاق می افتد که از هنگام انجام معامله تا تنظیم سند رسمی، قیمت ملک بالا می رود و صاحب قبلی ملک را برای باطل کردن معامله وسوسه می کند. در این شرایط افراد سعی می کنند با بهانه های مختلف از ادامه معامله جلوگیری کنند. طبیعی است که حق با خریدار است و می تواند این دعوی را از طریق قانون پیگیری نماید.
دعاوی کیفری – ملکی
یکی دیگر از انواع دعاوی ملکی، همین دسته می باشد. قانون گذار انجام یا عدم انجام برخی از امور را جرم اعلام کرده است. در این موارد مجازات هم توسط قانون تعیین می شود.
در این دعاوی به تخلفات عمدی، جرم و کلاهبرداری های مختلف رسیدگی می شود. در زمینه ملک هم چنین مواردی پیش می آید که در ادامه برخی از مهم ترین آن ها را بررسی خواهیم کرد.
رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری در مراجع قضایی ای انجام می شود که ملک مورد بحث در حوزه فعالیت آن ها قرار دارد. برای پیشگیری از اطاله دادرسی ابتدا باید صلاحیت محاکم را بررسی نمایید.
3 نکته مهم درباره دعاوی کیفری – ملکی
- پرونده های این گروه می تواند با شکایت شاکی خصوصی و یا مدعی العموم ایجاد شود.
- مواردی مثل عدم اطلاع، سوء تفاهم و غیره در این پرونده ها قابل قبول نیست.
- ماهیت این پرونده ها به صورت کلی کلاهبرداری و سودجویی مجرم است.
انواع دعاوی ملکی – کیفری
دعوی خرد کردن و ورود غیر مجاز به ملک شخص
دعوی انواع معامله معارض
دعوی تغییر کاربری بدون داشتن مجوز لازم
دعوی استفاده از سندهای جعلی
دعوی هر گونه فساد در معاملات
دعوی جعل سند و هر گونه کلاهبرداری در این زمینه
دعوی کلاهبرداری در خرید و فروش و تمامی معاملات مسکن
دعوی خیانت در امانت به طرق مختلف
دعوی در مورد فروش غیر قانونی
تصرف عدوانی
تصرف عدوانی بر اساس ماده 690 قانون جرم محسوب می شود. جالب است که این ماده قانونی برخی ایرادات نگارشی و هم چنین ضعف در قانون گذاری هم دارد.
منظور از تصرف عدوانی هر فعلی است که باعث درآوردن ملک از چنگ مالک با هدف سوء استفاده باشد. در مورد تصرف عدوانی دو ماده مختلف در قانون داریم که گاهی با هم اشتباه گرفته می شوند. این دو ماده شامل ماده 690 قانون مجازات اسلامی و ماده 158 قانون آئین دادرسی مدنی می باشد.
ورود با قهر و غلبه به ملک دیگری
این دعاوی هم به صورت کلی مربوط به مواردی است که شخصی با داشتن اسناد و مدارک یا گاها از روی نیرنگ و حیله می خواهد به ملک دیگری وارد شود. تشخیص این موضوع که آیا فرد گفته شده برای این کار حق دارد یا خیر، با وکیل ملکی و پس از آن دادگاه و قاضی است.
دعاوی ثبتی – ملکی
این دعاوی در حقیقت زیر مجموعه ای از دعاوی حقوقی – ملکی در نظر گرفته می شود. در این دعاوی حساسیت های خاصی داریم و موضوع سند ملک در میان است و به همین دلیل معمولا جداگانه به آن پرداخته می شود.
همان طور که از نام این دعاوی مشخص است، آن ها با ثبت سند و املاک در ارتباط هستند.
انواع دعاوی ثبتی – ملکی
این دعاوی عبارتند از:
- دعوی ابطال سند رسمی به دلایل مختلف
- دعوی توقیف عملیات
- دعوی ابطال اجرائیه ثبتی
- دعوی در مورد ابطال سند مالکیت معارض
- دعوی ابطال ساز و کار کمیسیون های مختلف ثبتی
- دعاوی ملکی اجرا
- دعوی افراز ملک
- دعوی اعتراض به نظریه هیات حل اختلاف
دعاوی ملکی – ثبتی معمولا برای حل مشکلات و مسائل ثانویه درباره سند، قرارداد، مراحل کار و غیره می باشد. این مسائل ممکن است در حین کار یا پس از قرارداد ایجاد شده باشد.
دقت کنید که مهم ترین دلیل ایجاد مشکلات در معاملات ملکی عجله در انجام معامله و ناآگاهی از قوانین است.
ویژگی های یک وکیل ملکی خوب
وکیل ملک ابتدا باید به خوبی با تمامی قوانین و مقررات آشنایی داشته باشد. علاوه بر این او باید تجربه کافی از نقشه های کلاهبرداران و حیله های آن ها داشته باشد تا به خوبی بتواند از حق شما دفاع کند. درست است که گاها می بینیم قوانین ملکی در شهرداری ها خیلی سریع و بدون پیش بینی تغییر می کند و این خودش پرونده های ملکی را با مشکل مواجه می کند، اما باز هم یک وکیل خوب در همه این شرایط می داند که چه باید بکند.
وکیل باید در همه زمینه های استاندارد ساختمان، مسائل فنی و مهندسی، نقشه خوانی و ... تسلط داشته باشد. در صورتی که وکیل درباره دیگر مسائل مربوط به املاک هم مطالعه داشته باشد بیشتر از قبل می توانید به او اعتماد کنید.
تخصص های وکیل ملکی
وکیل ملکی باید تخصص های لازم برای دفاع از موکلانش را داشته باشد. برخی از مهم ترین این تخصص ها عبارتند از:
- تسلط بر آراء اصری
- تسلط بر آراء وحدت مربوط به دیوان عالی
- نشست های مختلف قضایی وجنبه های گوناگون آن
- آراء مربوط به دادگاه های مختلف بدوی، تجدید نظر و دیوان عالی
- تمامی قوانین و مقررات مرتبط با ملک
- موارد فنی و مهندسی مرتبط با ملک
- داشتن اطلاعات کافی در مورد انواع ملک، محل آن ها و موارد مشابه
از دعاوی ملکی جلوگیری کنید
یکی از مهم ترین کارهایی که باعث می شود از دعاوی ملکی و دردسرهای آن جلوگیری کنید این است که حواستان به قراردادهایی که می بندید، باشد.
در یک قرارداد معتبر باید نام و هویت هر دو طرف معامله، قیمت، مدت و تعیین دقیق مورد معامله انجام شود.
اطلاعاتی مانند نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، شماره تماس و غیره باید در قرارداد ثبت شود.
برای مواردی که ملک معامله می کنید لازم است آدرس، اطلاعات سند و موارد مشابه کامل ذکر شود. ابهام در مورد معامله می تواند مشکلات عدیده ای برایتان به وجود آورد و حتی احتمال دارد قراردادتان اصلا قابل استناد نباشد.
تنها زمانی می توانید درباره مدت قرارداد ادعای حق کنید که زمان آن کاملا مشخص شده باشد. مثلا وقتی می خواهید عدم عمل کردن یک طرف قرارداد به وظایفش را بررسی کنید ابتدا باید مشخص باشد که وظیفه او مربوط به چه بازه زمانی ای بوده است.
قراردادی که مسائل مربوط به قیمت در آن به صورت شفاف بیان نشده باشد اعتباری نخواهد داشت. معمولا همه می دانیم که قیمت معامله مهم است و باید ذکر شود اما بسیاری از اوقات این کار با صراحت و شفافیت انجام نمی شود و بعدا باعث مشکلاتی می گردد.
نکات مهم قبل از خرید ملک
بسیاری از معاملات ملکی مربوط به خرید ملک است وطبعا تعداد زیادی از دعاوی ملکی هم به همین موضوع مربوط می باشد. دقت به برخی نکات باعث می شود بتوانید از مسائل زیادی در این زمینه پیشگیری کنید.
دقت کنید که مورد معامله متعلق به شخص دیگری نباشد. بسیاری از اوقات معامله ای انجام شده اما بعدا فردی ادعای مالکیت مورد معامله را می کند. مثلا باید مطمن شوید که ملک مد نظر وقفی نباشد، شش دانگ کامل آن برای صاحب ملک باشد و مسائل مشابه.
ویژگی های مودر معامله را به درستی بررسی کنید.
به عنوان یک طرف قرارداد شرایط و وضعیت طرف دیگر را بررسی کنید. مثلا سلامت عقلی، اختیار کامل فروشنده برای فروش ملک و موارد مشابه باید بررسی شود.
بررسی کنید که ملک از نظر قانونی مسئله ای برای فروش نداشته باشد. مثلا می توانید به اداره ثبت رفته و پلاک ثبت شده در سند را چک کنید تا مطمئن شوید که برای همین ملک است.
هزینه حق الوکاله در دعاوی ملکی
همان طور که گفتیم دعاوی ملکی شامل موضوعات مختلفی می شود.علاوه بر این دو پرونده با موضوع مشابه هم ممکن است میزان پیچیدگی مختلفی داشته باشند. برای این که هزینه حق الوکاله یک پرونده روشن شود ابتدا باید وکیل آن را بررسی نماید.
ملک مشاع چگونه افراز می شود؟
یکی از سوالات مراجعه کنندگان مان درباره چگونگی افراز ملک مشاع است. برای این مورد ابتدا قاضی بررسی می کند که آیا ملک جریان ثبتی اش را پشت سر گذاشته است؟
اگر جواب به این سوال بله است، دادخواست در اداره ثبت اسناد رسمی پیگیری می شود و در غیر این صورت باید دادخواست به دادگاه محل قوع ملک ارائه شود.
در این گونه از دعاوی ملکی سه حالت پیش می آید. در حالت اول که افراز نام دارد ملک به نسبت مساوی میان افراد تقسیم می شود. حالت دوم تعدیل نام دارد و در آن سهم افراد مساوی نیست اما قابلیت تفکیک دارد که توسط کارشناس انجام می شود.
در حالت سوم سهم شرکا نامشخص است و نمی توان آن را به شکل دقیقی انجام داد. در این شرایط ممکن است افراد بیشتر یا کمتر از یک دیگر سهم ببرند و در مقابل افرادی که سهم بیشتری برداشته اند، مبلغی را به دیگران پرداخت کنند.
تعداد بازدید صفحه :
5384
وکیل پایه یک دادگستری
درباره من
خدمات وکالت
مشاوره حقوقی
ویدئو ها
دانستنی های حقوقی
اطلاعات مراجع قضایی
پرسش و پاسخ
بررسی یک پرونده
تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به محمد مومن زاده می باشد .
طراحی سایت و سئو : ایران طراح
طراحی سایت و سئو : ایران طراح