امروز شنبه ۲۲ خرداد ۱۴۰۰
عبــاس آباد ، خیــابــان علـی اکـبــری
کــوچه فــرهاد ، پلاک 24 ، واحــد 7
نکات مهم در مورد بیع شرط

بیعی که در آن شرط شود که اگر فروشنده تا مدت معینی ثمن دریافتی را به خریدار مسترد نماید حق فسخ معامله را داشته باشد، را بیع شرط گویند، مقررات بیع شرطی طی مواد ۴۵٨ ‏الی ۴۶۳ قانون مدنی تبیین گردیده است.بیع شرط یکی از معاملات با حق استرداد است که سابقه طولانی در حقوق ایران دارد.مشتری در برابر وجهی که به بایع(فروشنده) می دهد ملکی را علی الظاهر خریداری می نماید ولی ملک در تصرف بایع باقی می ماند که بابت ربح تحت عنوان اجاره ماهیانه مبلغی پرداخت می نماید.شرایط بیع شرط همان شرایط اساسی معاملات است که در ماده ی 190 ق.م. آمده است اما شرطی که در ضمن چنین بیعی قرار می گیرد در صورتی صحیح خواهد بود که خود دو شرط را داشته باشد؛

1. همزمانی شرط و عقد: ایجاد شرط باید همزمان با انعقاد عقد بیع باشد.در صورتی که زمان ایجاد شرط با زمان انعقاد بیع متفاوت باشد؛بیع شرطی ایجاد نمی گردد.

2. مدت معین: برای ایجاد شرط به صورت صحیح بایستی برای شرط مدت معینی قرار داد در غیر این صورت شرط صحیح نیست زیرا در صورت مجهول بودن مدت شرط، انتقال مالکیت نیز مجهول می ماند و معلوم نیست که بیع در چه زمانی قطعیت می یابد.

بایع با رد ثمن و در مدت معین حق خیار فسخ دارد.هر گاه بایع در مدت معین ثمن را پرداخت نکند مبیع ملک طلق مشتری خواهد شد.اشکالاتی که بر اینگونه معاملات وارد می شود یکی آن است که قصد طرفین بیع نبوده بلکه رهن است چون یک طرف قصد دادن وام و گرفتن وثیقه و دیگری قصد گرفتن وام و دادن وثیقه را دارد.البته قصد واقعی مشتری تملک مبیع به ثمن بخس است.بنابراین اراده حقیقی بیع نیست ولی اراده انشائی بیع است.به همین جهت در حقوق ثبت بیع شرط را رهن ثبتی نامیده اند و به همین لحاظ نقل و انتقال مالکانه ای از نظر قانون ثبت واقع نشده است.بنابراین بایع فقط حق درخواست ثبت را به نام خود دارد.ولی حق مشتری(وام دهنده) در اظهار نامه قید خواهد شد.

بیع با شرط وکالت نوع دیگر از بیع شرط است.بیع با شرط وکالت بیع قطعی است ولی بایع وکالت دارد پس از پرداخت ثمن، مبیع را دوباره به نام خود انتقال دهد.باز همان مشکلات بیع شرط را دارد.یعنی قصد طرفین بیع نیست بلکه وثیقه و رهن است.در قانون مدنی بیع با شرط وکالت ناقل مالکیت است ولی در قانون ثبت تنها یک رهن است.بنابراین فقط بایع حق درخواست ثبت را دارد.قانون ثبت به اراده حقیقی متعاملین توجه دارد و کلیه معاملات با حق استرداد را نوعی وثیقه می داند و آنها را سبب مملک تلقی نمی کند.بنابراین پس از اینکه مدت فسخ برای بایع تمام شد باید اجراییه صادر شود اگر ظرف 8 ماه(غیر منقول) و  6ماه(منقول) وام پرداخت نشود مبیع یا مال مرهونه به مزایده گذاشته می شود و اگر فروش رفت ثمن به مشتری پرداخت می گردد و اگر فروش نرفت مبیع به مشتری انتقال می یابد.(طبق ماده 34 قانون ثبت).

نویسنده: وکیل دادگستری سید حسن هاشمی

CAPTCHA
محمد مومن زاده | وکیل پایه یک دادگستری
صفحه اصلی درباره من خدمات وکالت مشاوره حقوقی پرسش و پاسخ مقالات حقوقی تماس با من ویدئوها
تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به محمد مومن زاده می باشد .
طراحی سایت و سئو : ایران طراح