قانون پیش فروش ساختمان

ماده1_هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن،مالک رسمی  زمین(پیش فروشنده) متعهد به احداث  یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالک طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار)درآید از نظر مقررات این قانون(قرارداد پیش فروش ساختمان)محسوب می شود.

وکیل قوی

تبصره_اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن  زمینی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند:

1_سرمایه گذارانی که در ازاء سرمایه گذاری از طریق احداث بناء برروی زمین متعلق به دیگری ،واحد ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین ،ضمن عقد و به موجب سند رسمی  به آنان اختصاص می یابد.

2-مستاجرین اراضی اعم از ملکی ،دولتی،موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر رویعین مستاجره را دارند.

آیا می خواهید در رابطه با قانون بیمه اجباری بدانید؟

ایا می خواهید در رابطه با قانون مجازات انتقال مال غیر بدانید؟

ایا می خواهید دررابطه با قانون مبارزه با پولشویی بدانید؟

ماده2_در قرارداد پیش فروش بایدحداقل به موارد زیر تصریح شود:

1-اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

2-پلاک و مشخصات ثبتی  و نشانی وقوع ملک

3-اوصاف و امکانات احد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی،تعداد اتاقها،شماهر طبقه،شماره واحد،توقفگاه(پارکینگ)و انباری

4-مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت،کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا،تعداد طبقات و کل واحد ها،نما،نوع مصالح مصرفی ساختمان،سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

5-بها یا عوض در قرارداد های معوض،تعداد اقساط و نحوه پرداخت

6-شماره قبوض اقساطی برای بها ،تحویل و انتقال قطعی

7-زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

8-تعیین و تکلیف راجع به خسارت ،تضمینها و قرارداد بیمه ای،تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

9_تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده پروانه و سایر مراجع قانونی

10-معرفی داوران

11-احکام مذکور در مواد(6)،(7)،(8)  و تبصره آن(9)،(11)،(12)،(14)،(16)،(20)این قانون

ماده3_قرارداد پیش فروش و نیز قرار داد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده(2)این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده4_تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

1-سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازاء سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

2-پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

3-بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده(9)این قانون

4-تاییده مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

5-پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره_در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده پروانه از قبیل آماده سازی  و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی وعمومی و نظارت آن دارد،اجازه پیش فروش واحد های مذکور منوط به حداقل سی در صد  پیشرفت در انجام سر جمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادر کننده پروانه باشد.

ماده5_تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارئه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می گیرد.

ماده6_چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهدو یا به تعهدات خود عمل ننمایدعلاوه بر اجراء بند(9)ماده(2)این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش خریدار بپردازد مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند.اجراءمقررات این ماده مانع از اعمال اختیارات برای پیش خریدار نیست.

1-در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ)و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد،تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ،معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.

2-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی،روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خرید

3-در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند(9)ماده(2)این قانون از قبیل خیابان،فضای سبز،مساجد،مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدر السهم پیش خریدار

4-در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال،روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده7_در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی،کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد،ما به تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد مساحبه قرارخواهد گرفت،لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیر بنای مقرر در قرارداد باشد،هیچکدام از طرفین حق فسخ قراردادرا ندارند و درصورتی که بیش از پنج درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه  مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد ،پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا  میتواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

ماده8_در تمامی موارد که به دلیل تخلف پیش فروشنده،پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید،پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی طرفین به پیش خریدار بپردازد.

تبصره_در صورت عدم توافق طرفین ،پیش فروشنده باید خسارت وارده را ب مبناء ،طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده9_پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارت ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی،در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید.چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود،پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه تفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده10_در مواردی که بانک ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش ،تسهیلات خرید می دهند،وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می گردد.

ماده11_در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود،ولی حداقل ده درصد از بهاء همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند بر خلاف آن توافق کنند.

ماده12_در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارئه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده13_پیش خریداربه  نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی ،مالک ملک پیش فروش شده می گردد و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان ،با تایید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد،با ارائه مدارک مبنی بر ایفاء تعهدات،می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی،تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را در خواست نماید چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفتر خانه از انتقال رسمی مال پیش فروش شده خودداری نماید،دفتر خانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قائم مقام وی می نماید.اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذینفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید.

ماده14_در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد،مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است.(کماتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد.)پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقررات بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفاء مبلغ هزینه شده از محل ماده(11)و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (20)این قانون نخواهد بود.

ماده15_عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهد شده بابت آن،قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروش یا طلبکار او نیست.

ماده16_در صورت عدم پرداخت اقساط بهاء یا عوض قراردادی در مواعد مقرر،پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفتر خانه تنظیم کننده سند اعلام کند.دفتر خانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده17_واگذاری تمام یا بخشی از حقوقو و تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصه آن پس از اتخاذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده18_در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده،پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده19_پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات،قرارداد پیش فروش شده از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفتر خانه می باشند.

ماده20_کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ،تفسیر و اجراء مفاد قراداد پیش فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد.در صورت نیاز داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.آئین نامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهییه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید.داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده21_پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های عمومی و نصب در اماکن و...،مجوز انتشار آگهی رااز مراجع ذیصلاح که در آئین نامه اجرائی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید.شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.

مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دوماه و جزای نقدی حداقل ده میلیون ریال ودر صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده22_شهرداری ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده23_اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند،به حبس از نود و یک روز تا یک سال جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.

تبصره_جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمی شوند مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی،تعقیب یا اجراء آن متوقف می شود.

ماده24_مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی ،طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش نمایند .در غیر این صورت برای بار اول ا یکسال و برای بار دوم تا دوسال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.

ماده25_آئین نامه اجرائی این قانن ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهییه و پس از تایید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

قانون فوق مشتمل بر بیست و پنج ماده  و چهار تبصره درجلسه علنی روز یکشنبه مورخ دوازدهم دی ماه مورخ یکهزارو سیصدو هشتاد و نه مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29دی ماه سال1389به تایید شورای نگهبان رسید

جهت کسب و دریافت مشاوره حقوقی با شماره های زیر تماس حاصل فرمایید:

86120774

86122587

وکیل خوب

وکیل پایه یک در تهران

وکیل کیفری و جنایی