افراز به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان است. افراز املاک مشاعی در صورتی که به نسبت سهم مالکین امکان پذیر باشد در اداره ثبت محل وقع مال غیر منقول  صورت می گیرد و در غیر این صورت مالک یا مالکین می توانند به تصمیم اداره ثبت در دادگاه محل وقوع ملک اعتراض کنند در این صورت دادگاه به درخواست افراز رسیدگی می کند و چنان چه افراز مال غیر منقول امکان نداشته باشد به درخواست هریک از مالکین دستور فروش مالک را از طریق مزایده صادر می کند.

ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357: ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

برای بررسی تقاضای فروش مال مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباط مستقیم آن با دعوای فروش مال مشاع توجه داشته باشیم. پس از آن که گواهی عدم افراز ملک از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر و قطعی شد هریک از مالکین مشاعی می توانند با مراجعه به دادگاه صالح درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند. دادگاه پس از وصل دادخواست دستو فروش بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین کند اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی می کند.

دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز صدور به اجرائیه به قسمت اجرای احکام ارسال می شود پس از تعیین کارشناس رسمی دادگستری و تعیین قیمت ملک و عدم اعتراض طرفین نسبت به قیمت تعیین شده از سوی  کارشناس، آگهی برگزاری مزایده منتشر می شود و در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد دادورز پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکا تقسیم می کند.

در خصوص فروش ملک مشاع تصمیم دادگاه به صورت دستور است یعنی حکم یا قرار نیست به همین جهت قابلیت اعتراض و اعتبار امر مختومه  را ندارد بنابراین اگر دعوای مطروحه نتیجه دلخواه را نداشت طرح مجدد آن بلامانع می باشد.

ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش مال مشاع: در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می کند.

چنن چه اعلام نظر شهرداری بر غیر قابل افراز بودن ملک از طرف اداره ثبت  به مالکین به نحوی باشد که بتوان به آن تصمیم واحد ثبتی تلقی کرد اگر در مهلت مقررنسبت به آن اعتراض نشود دادگاه می تواند بر مبنای آن دستور فروش بدهد در غیر این صورت صرف اعلام نظر شهرداری تصمیم واحد ثبتی تلقی نمی شود.

چند نکته :

1-درمورد خواسته فروش املاک مشاع دادگاه مکلف به صدور دستور بوده و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم صادر شود.

2-در داوی تقسیم ترکه یا فروش آن تقاضا یا دادخواست باید به طرفیت کلیه وراث متوفی مطرح شود و گرنه دعوا قابل رسیدگی نیست.

3-حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه بین مستاجرین عین مستاجره موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.

4-دادگاه در صورتی می تواند دستور فروش ملک را صادر کند که به موجب نظر قطعی اداره ثبت محل ملک غیر قابل افراز باشد.

5-اعاده دادرسی فقط نسبت به احکام قطعی می باشد و شامل دستور فروش ملک مشاع نمی شود.

بیشتر بدانید: دستور تخلیه چیست و چونه انجام می گیرد؟

شما میتوانیدجهت مشاوره تلفنی یا حضوری با شماره های 86122587-021، 86120774-021، 09124464865 تماس حاصل فرمایید